住宅ローンシミュレーション

変動／固定／フラット35 ／ 元利均等・元金均等 ／ 繰上返済・住宅ローン控除も試算

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1. ローン条件を入力

円
年
%
円

住宅ローン控除（任意）

円

繰上返済（任意）

円
年目

金利タイプの特徴

変動金利・固定金利・フラット35の違い
  • 変動金利：半年ごとに金利見直し。返済額は5年ルール（5年間据え置き）・125%ルール（前回返済額の1.25倍まで）あり。低金利の時期に有利。
  • 全期間固定：契約時の金利が完済まで継続。金利上昇リスクを回避できるが、変動より初期金利は高い。
  • 当初固定（5/10年特約）：当初5年または10年は固定、その後変動または再固定。当初は変動より低めの場合あり。
  • フラット35：住宅金融支援機構の長期固定。団信任意・物件審査が厳しいが35年固定で計画立てやすい。子育て・ZEH等の優遇あり。
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）令和7年改正後
  • 控除率：年末ローン残高 × 0.7%
  • 控除期間：新築・買取再販は原則13年、中古は10年
  • 2024年以降の新築は省エネ基準適合が必須要件（旧基準は控除対象外）
  • 借入限度額（2025年入居・新築）：認定住宅5,000万円／ZEH 4,500万円／省エネ4,000万円。子育て・若者夫婦世帯は上乗せあり。
  • 所得要件：合計所得金額2,000万円以下
  • 床面積要件：50㎡以上（合計所得1,000万円以下なら40㎡以上の特例あり）
繰上返済の効果
  • 期間短縮型：毎月返済額は変えずに完済時期を早める。利息軽減効果が大きい。
  • 返済額軽減型：完済時期は変えずに毎月返済額を減らす。家計の余裕創出に向く。
  • 住宅ローン控除との関係：繰上返済で残高が減ると控除額も連動して減ります。控除メリットを最大化したい場合は、控除期間（13年）終了後の繰上返済が有利な場合があります。
本ツールは概算計算です。変動金利の見直しは入力金利が継続するものとして試算しているため、実際の金利動向によって返済額は変動します。住宅ローン控除は所得税＋住民税の年額目安に基づく簡易判定で、実際の控除可能額は確定申告等でご確認ください。
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